Скорее исключение, чем правило

Уже сейчас этим форматом интересуются конечные потребители, бизнесмены — владельцы офисной недвижимости, представители государства. Ведь коворкинги — это инфраструктура для развития любого бизнеса: крупного, малого, микробизнеса.

Операторы коворкингов и этот рынок в целом в 2020 году чувствовали себя немного лучше, чем девелоперы. По данным аналитической компании Cushman & Wakefield, сегмент гибких пространств вырос на 29% за прошлый год — общий объем столичных площадей увеличился на 62 тыс. кв. м. В этом году ожидается рост рынка на 50%. Уже сейчас анонсировано 39 коворкингов суммарной площадью 188 тыс. кв. м.

Вслед за Москвой и Санкт-Петербургом рынок развивается и в регионах, открываются федеральные сети. О франшизах в регионах заявили такие проекты, как Meeting Point и Page. Увеличивается и количество пространств родом из регионов: ProfitRooms заявил об открытии первого объекта в Самаре, а сеть Names имеет объекты в Екатеринбурге и Ижевске и заявляет еще о 17 открытиях в этом году.

Но сам рынок еще не заполнен. Основные коворкинги находятся в городах-миллионниках: Names в Ижевске или «Практик» в Великих Луках все еще остаются скорее исключением, чем правилом.

Цена вопроса

Большинство региональных коворкингов находится в эконом-сегменте — они привлекательны низкими затратами на открытие, но и рентабельность будет соответствующей. Запустить эконом-коворкинг на площади 50–100 кв. м реально за 300 тыс. рублей. Подготовка объекта не отнимет много сил: минимальный ремонт, мебель и покупка оргтехники — и обойдется примерно в 6 тыс. рублей за 1 кв. м. Зачастую обслуживанием такого помещения занимается сам владелец, это больше похоже на отдельную работу, чем на бизнес.

За последние 10 лет коворкинги трансформировались и делают ставку не на экономию для резидентов, а на дополнительные услуги, которые предоставляет пространство. В стандартный набор услуг входят общие зоны (open space, лаундж-зона и кухня), отдельные офисы, переговорные и skype-комнаты, а также зал для конференций.

Для таких пространств приоритетна перестройка под потребности клиента: гибкая аренда, сервисы, отдельные офисы. Затраты на подобные пространства площадью 400–500 кв. м в регионах составляют 10–14 млн рублей. На окупаемость удастся выйти через два с половиной — три с половиной года при загрузке 70–80% за первые полгода.

Аренда площади 500 кв. м обходится около 300 тыс. рублей. На администрирование такого помещения хватит команды из трех-семи сотрудников. Чаще всего нанимают пару администраторов и менеджера по продажам, а услуги маркетолога, юриста, бухгалтера и клининг отдают на аутсорс.

Важно то, что внутри

Одним из главных аспектов для успешного коворкинга является локация. От ее характеристик в первую очередь зависит то, взлетит проект или нет. С учетом длительной окупаемости пространства строить коворкинг, который не будет соответствовать последним трендам, — заранее копать ему могилу. Среди первостепенных вопросов — наличие инфраструктуры вокруг коворкинга, оснащенность здания и удобство транспортной развязки.

При выборе здания под коворкинг нужно ориентироваться не на высокий класс объекта, а на год и качество постройки. За МКАД есть дефицит недвижимости, построенной после 2015 года, а многие офисные комплексы класса А возведены и вовсе в середине нулевых. Аренда помещений в этих зданиях чревата проблемами, которые на первый взгляд кажутся незначительными. Допустим, коворкинг расположен в здании с одним лифтом, у которого всегда очередь. Но такие мелочи портят впечатление и о коворкинге.

Для пилотного объекта сети ProfitRooms мы выбрали строящееся здание IT-парка в Самаре, в котором уже нет пустующих площадок. Это пример того, как правильно выбранное место изначально помогает набрать первых арендаторов.

Помимо здания стоит оценить его технические характеристики. Зачастую оказывается, что собственник следит за «фасадом», а внутри нет достойной системы вентиляции или скоростного интернета. Немаловажно знать свою целевую аудиторию и ее потребности. Для кого-то не так принципиальна максимальная звукоизоляция, а кто-то предпочел бы иметь панорамные окна для более естественного освещения коворкинга. Эти аспекты необходимо учесть, но, если часть опций отсутствует, их компенсирует наличие дополнительных услуг.

О пользе нетворкинга

Дополнительные услуги в коворкинге чаще всего представлены разнообразными мероприятиями. Для этого на базе коворкинга проводятся бесплатные для резидентов еженедельные лекции и мероприятия с приглашенными известными предпринимателями и специалистами в своей отрасли.

Основная цель — нетворкинг между резидентами, чтобы они знакомились, обменивались опытом. Но не только резиденты проводят мероприятия на базе коворкинга. Часто он становится своеобразной базой для компаний, которые ищут удобную площадку для мероприятий. Поэтому наличие собственного конференц-зала способно стать весомым преимуществом.

Помимо этого для резидентов может быть анонсирована трекинговая система, которая подразумевает наставничество опытного предпринимателя. Ментор вместе с несколькими предпринимателями ставит цели на неделю. После этого цели разбиваются на конкретные задачи, которые служат ступеньками для их достижения.

Задача наставника — помочь развитию бизнеса резидентов. Для этого проводятся менторские сессии с мозговыми штурмами, где разбираются ошибки и вносятся корректировки. Наставничество позволяет начинающим предпринимателям избежать ошибок: ведь большинство проблем на старте бизнеса — типовые, поэтому есть оптимальные пути их решения.

Бонусом к наставничеству выступают партнерские программы с различными курсами, такими как «Деловая среда», «Яндекс Практикум», или представителей рынка EdTech — «Нетологией», SkillBox.

Изображения: ProfitRooms