Добрый день. Как я говорил вам в предыдущем вопросе - квартира в залоге. Именно поэтому сначала оплата, потом все остальное. Вашими деньгами застройщик исполнит свои обязательства и прекратит залог. Это не тот залог, что отображается в ЕГРН, это залог возникающий в результате коммерческих взаимоотношений между застройщиком и кредитной организацией.

Интересный вопрос от потенциального покупателя новостройки. Вы явно столкнулись с давлением со стороны застройщика.

К сожалению, ситуация классическая: застройщик пытается получить максимально выгодные для себя условия, пользуясь тем, что покупатели часто не знают своих прав.

И вот тонкий момент: двояко можно интерпретировать ваш вопрос, тк однозначно не указали введен ли объект эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, или он находится на стадии строительства.

Если объект уже введен в эксплуатацию и застройщик предлагает подписать Договор купли-продажи (ДКП) квартиры, то правовой режим по ФЗ-214, когда законом запрещен расчет до государственной регистрации договора, не применим. Повторюсь, ФЗ-214 регулирует отношения на стадии строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию продажа квартир осуществляется по общим нормам Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) о купле-продаже недвижимости.

Ключевое отличие и анализ вашей ситуации:

Правомерность требования предоплаты ДО подписания:
ГК РФ не содержит прямого запрета на требование предоплаты до подписания основного договора купли-продажи, в отличие от ФЗ-214 для ДДУ.

Однако, это крайне рискованно для покупателя:
1. Отсутствие гарантий: Деньги уйдут застройщику до того, как у вас на руках будет подписанный обеими сторонами договор и до государственной регистрации перехода права собственности. Вы теряете все инструменты влияния.

2. Риск недобросовестности: Застройщик, получив деньги, может затягивать подписание договора, потребовать изменить условия, продать квартиру другому лицу или даже оказаться в сложном финансовом положении.

3. Проблемы с регистрацией: Регистрация перехода права собственности в Росреестре возможна только на основании подписанного обеими сторонами и нотариально удостоверенного (если требуется) договора купли-продажи (ст. 551 ГК РФ). Без договора регистрация невозможна. Предоплата сама по себе не создает права собственности.

4. Сложность возврата: Если сделка сорвется (застройщик не подпишет договор, не передаст квартиру и т.д.), вам придется в судебном порядке требовать возврата предоплаты по правилам о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ) или о расторжении предварительного договора (если он был). Это время, деньги на юристов и суд.

АНАЛИЗ УСЛОВИЙ ОПЛАТЫ В ДКП:

Условие об оплате в течение 2 рабочих дней с даты настоящего Договора является стандартным и разумным для ДКП готовой недвижимости. Оно дает покупателю гарантию, что обязательство по оплате возникает только после заключения договора.

Условие о праве застройщика на односторонний внесудебный отказ при просрочке оплаты на 5 рабочих дней также типично для ДКП и законно (основано на ст. 450.1, 453 ГК РФ), если прописано четко и соответствует ГК РФ. Но оно начинает действовать ТОЛЬКО ПОСЛЕ подписания договора.

ПОЧЕМУ ТРЕБОВАНИЕ предоплаты ДО подписания ДКП неразумно и опасно (даже если формально не запрещено ФЗ-214):

1. Нарушает баланс интересов: Покупатель несет все риски (передал деньги), а застройщик не несет никаких реальных обязательств (договор не подписан, право собственности не зарегистрировано).

2. Создает нездоровую асимметрию: Застройщик получает мощный рычаг давления: "Платите сейчас на наших условиях, иначе договор не подпишем, а деньги возвращать будем когда-нибудь (если вообще будем)".

3. Потенциально недобросовестно: Такое требование часто свидетельствует о проблемах у застройщика (нехватка оборотных средств, попытка "залатать дыры") или о недобросовестной практике.

РЕКОМЕНДАЦИИ (объект сдан, ДКП):
1. Категорический отказ от предоплаты ДО подписания: Не переводите деньги до момента, пока у вас на руках не будет экземпляра ДКП, подписанного уполномоченным представителем застройщика. Это принципиальная позиция для вашей безопасности.

2. Настаивайте на подписании ДКП: Направьте застройщику письменное заявление:
- Укажите, что вы согласовали проект ДКП.
- Напомните, что условия оплаты в проекте ДКП предусматривают внесение полной суммы в течение 2 рабочих дней С ДАТЫ ДОГОВОРА.
- Подчеркните, что вы готовы подписать договор и немедленно после его подписания выполнить обязательства по оплате в установленный договором срок.
- Попросите назначить дату и место для одновременного подписания договора обеими сторонами или предложите вариант обмена подписанными экземплярами

3. ОБЯЗАТЕЛЬНО используйте безопасные формы расчетов (после подписания ДКП!):
- или Аккредитив: Самый безопасный вариант. Вы даете поручение банку перевести деньги застройщику только после предоставления банку доказательств государственной регистрации перехода права собственности на вас (выписки из ЕГРН). Банк выступает гарантом.

-или Банковская ячейка: Деньги вносятся в ячейку. Застройщик получает к ним доступ только после предъявления подписанного двумя сторонами договора и выписки из ЕГРН о регистрации перехода права (или иных оговоренных документов). Требует детального согласования условий доступа.

Прямой перевод после регистрации: Самый рискованный вариант для вас. Вы переводите деньги застройщику после того, как право собственности уже зарегистрировано на вас. Риск в том, что застройщик может требовать оплаты до регистрации, угрожая не подавать документы. Старайтесь избегать этой схемы.

4. Проверьте застройщика и объект:

Выписка из ЕГРН: Убедитесь, что застройщик действительно является собственником продаваемой квартиры, что квартира свободна от обременений (арестов, ипотек).

Финансовое состояние застройщика: Проверьте наличие признаков банкротства, судебных споров.

Разрешение на ввод в эксплуатацию: Убедитесь, что оно есть и действительно.

Акт приема-передачи: Детально согласуйте условия и сроки подписания акта. Не подписывайте акт до устранения всех недостатков (составьте дефектный акт).

Требуйте одновременности подписания и расчетов: Идеальная схема: Подписание ДКП + Передача денег безопасным способом (аккредитив/ячейка) + Подача документов в Росреестр на регистрацию должны быть максимально приближены по времени, чтобы минимизировать риски.

Вывод:

Хотя после ввода объекта в эксплуатацию ФЗ-214 напрямую не запрещает требование предоплаты до подписания ДКП (в отличие от ДДУ), это требование является крайне недобросовестным и создает неоправданные риски для покупателя. Ваше право настаивать на подписании согласованного ДКП и производить оплату строго после его подписания, как это и предусмотрено проектом договора. Используйте механизмы безопасных расчетов (аккредитив, банковская ячейка) для защиты своих интересов на этапе после подписания договора и до регистрации права собственности. Никогда не переводите всю сумму просто на расчетный счет застройщика до подписания договора и, в идеале, до регистрации права.

Если у вас остались вопросы или возникли сложности – обращайтесь, помогу разобраться.

Тогда странно, потому что для перевода должны быть основания: подписанный договор с вашей стороны. Хотя, ПИК, например, практикует описанную вами схему.

А в чем вопрос?
У большинства застройщиков такая схема: подписываете, оплачиваете и потом отправляют на регистрацию